Geen conversie opzegtermijn 2 maanden 7:271 lid 6 BW ogv Richtlijn 93/13

Rb Midden-Nederland 29/10/21

Geen conversie opzegtermijn 2 maanden 7:271 lid 6 BW ogv Richtlijn 93/13

Toepassing Europese consumentenbescherming.

Mag de conversiebepaling als neergelegd in artikel 7:271, zesde lid, van het BW worden toegepast? Nee

4.23.

Op grond van artikel 7:271, zesde lid, van het BW wordt een opzegging die in strijd met hetgeen is bepaald in lid 5 onder a van dit artikel is gedaan of een opzegging die tegen een ‘verkeerde’ dag is gedaan, geacht te zijn geconverteerd in een opzegging tegen de correcte datum waarbij de voorgeschreven termijn in acht wordt genomen. In onderhavige zaak zou conversie betekenen dat de op 25 april 2020 gedane opzegging geldt als ware zij gedaan tegen het einde van de maand mei 2020 met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.

4.24.

Indien echter het termijnbeding onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13 valt én het termijnbeding als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13 kwalificeert, dan moet op grond van artikel 6 van Richtlijn 93/13 het termijnbeding niet alleen buiten toepassing worden gelaten, maar dan mag de inhoud van het termijnbeding ook niet worden herzien door een bepaling van nationaal recht2 en dus ook niet worden herzien door toepassing van de conversiebepaling als neergelegd in artikel 7:271, zesde lid, van het BW.

4.28.

De kantonrechter stelt voorop dat uit de tiende overweging, artikel 1, eerste lid, 2, aanhef en onder b en c, en artikel 3 van Richtlijn 93/13 volgt dat deze richtlijn van toepassing is op alle overeenkomsten tussen een verkoper en een consument.3

4.29.

Het HvJ EU heeft in zijn arrest van 30 mei 20134 voor recht verklaard, dat Richtlijn 93/13 van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte die is gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs‑ of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs‑ of beroepsactiviteit vallen.

4.33.

Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, dient hij als een verkoper in de zin van Richtlijn 93/13 te worden aangemerkt. [gedaagde] verhuurt immers sinds 1995 kamers in [plaatsnaam] ; eerst kamers in één woning en sinds 2014 kamers in twee woningen. Zodoende handelt hij in het kader van zijn privaatrechtelijke beroepsactiviteit. Daarom kwalificeert [gedaagde] als verkoper in de zin van artikel 2, aanhef en sub c, van Richtlijn 93/13.

4.42.

De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht zoals bedoeld in artikel 3, eerste lid, van Richtlijn 93/13. 

 Niet herzien van het termijnbeding

4.44.

Volgens vaste rechtspraak van het HvJ EU volgt uit artikel 6, eerste lid, van Richtlijn 93/13 dat de inhoud van een oneerlijk beding niet mag worden herzien.8 Dit betekent dat de kantonrechter niet bevoegd is om met toepassing van een bepaling van het geldend nationaal recht een andere termijn te stellen in de plaats van de buiten toepassing te laten, contractueel overeengekomen opzegtermijn van twee maanden. De conversiebepaling als neergelegd in artikel 7:271, zesde lid, van het BW mag in dit geval dus niet worden toegepast.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBMNE:2021:4680

Zie noten.

Vgl. noot 4:

Het Hof (Eerste kamer) verklaart voor recht:

1)      Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten moet aldus worden uitgelegd dat zij, afgezien van de bedingen waarin dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen van nationaal recht zijn overgenomen, wat door de nationale rechter dient te worden nagegaan, van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte, gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs‑ of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs‑ of beroepsactiviteit vallen.

2)      Richtlijn 93/13 moet aldus worden uitgelegd dat:

–        de nationale rechter, wanneer bij hem door een verkoper tegen een consument een vordering is ingesteld over de uitvoering van een overeenkomst en hij op grond van de nationale regels van procesrecht bevoegd is ambtshalve na te gaan of het aan de vordering ten grondslag liggende beding in strijd is met nationale regels van openbare orde, op dezelfde wijze ambtshalve moet toetsen of dat beding uit het oogpunt van de in deze richtlijn gegeven criteria oneerlijk is, wanneer hij heeft vastgesteld dat het beding binnen de werkingssfeer van de richtlijn valt;

–        de nationale rechter, wanneer hij op grond van de nationale regels van procesrecht bevoegd is ambtshalve over te gaan tot vernietiging van een beding dat in strijd is met de openbare orde of met een dwingende wetsbepaling waarvan de strekking deze sanctie rechtvaardigt, in beginsel, na partijen de gelegenheid te hebben gegeven op tegenspraak hun standpunt kenbaar te maken, ambtshalve moet overgaan tot vernietiging van een contractueel beding waarvan hij het oneerlijke karakter uit het oogpunt van de in de richtlijn gegeven criteria heeft vastgesteld.

3)      Artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13 moet aldus worden uitgelegd dat een nationale rechter die heeft vastgesteld dat een boetebeding in een overeenkomst tussen een verkoper en een consument oneerlijk is, er niet mee mag volstaan, zoals dit op grond van het nationale recht is toegestaan, de hoogte van de ingevolge dat beding aan die consument in rekening gebrachte boete te matigen, maar zonder meer verplicht is dat beding voor de consument buiten toepassing te laten.

Vgl. noot 8:

Het Hof (Eerste kamer) verklaart voor recht:

1)      Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten moet aldus worden uitgelegd dat een beding in een risicodragende overeenkomst tussen een verkoper en een consument, zoals effectenleaseovereenkomsten, als oneerlijk moet worden beschouwd wanneer, gelet op de omstandigheden rond de sluiting van de betrokken overeenkomst en uitgaande van de datum van die sluiting, dat beding gedurende de uitvoering van die overeenkomst het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk kan verstoren, ook al zou deze verstoring alleen onder bepaalde omstandigheden tot uiting kunnen komen of zou dat beding in andere omstandigheden zelfs ten goede kunnen komen aan de consument. In deze context staat het aan de verwijzende rechter om na te gaan of een beding waarbij het voordeel dat de verkoper bij vervroegde beëindiging van de overeenkomst geniet bij voorbaat wordt gefixeerd, gelet op de omstandigheden rond de sluiting van die overeenkomst, vanaf die sluiting een dergelijke verstoring van het evenwicht kon veroorzaken.

2)      Richtlijn 93/13 moet aldus worden uitgelegd dat een verkoper die – in die hoedanigheid – de consument een beding heeft opgelegd dat door de nationale rechter oneerlijk is verklaard en dus is vernietigd, wanneer de overeenkomst zonder dat beding kan voortbestaan, geen aanspraak kan maken op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke schadevergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.

(Juiste toepassing in casu door Rb?) Is conversiebepaling 7:271 lid 6 BW te vergelijken ‘schadevergoeding’?)

Opzegging – redelijk aanbod – campuscontract

ECLI:NL:GHARL:2013:9059

Instantie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak 03-12-2013

Datum publicatie 03-12-2013

Zaaknummer 200.108.590

Formele relaties

Eerste aanleg: ECLI:NL:RBUTR:2012:BV7488, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan

Inhoudsindicatie

Huurbeëindiging van aan student verhuurde woning op de Uithof vanwege weigeren redelijk aanbod (opnemen campusclausule in bestaande huurovereenkomst voor onbepaalde tijd).

4.7

Dringend eigen gebruik – structurele wanverhouding

Hof Amsterdam 14 december 2010, LJN BQ5973; HR 13 juli 2012, LJN BW 6754

invulling van HR 26/3/10:

Structurele wanverhouding? 

Deze formulering levert vragen op. Wanneer is er bijvoorbeeld sprake van niet slechts een acceptabele onrendabele exploitatie maar slaat deze om in een structurele wanverhouding? Maakt het nog uit in hoeverre de verhuurder het verlies zelf kan dragen? Enkele recente uitspraken geven hier enig inzicht in.

Allereerst de vraag of de financiële positie van de verhuurder er toe doet. Er kan immers betoogd worden dat een verhuurder die het zelf niet breed heeft eerder de nadelige gevolgen ondervindt van een verliesgevende exploitatie dan een verhuurder met wat vet op de botten. Toch doet dit er niet toe: beslissend is of er ten aanzien van de gehuurde woning sprake is van een structurele wanverhouding, aldus het Hof Amsterdam, met goedkeuring van de Hoge Raad (2).

2 Hof Amsterdam 14 december 2010, LJN BQ5973; HR 13 juli 2012, LJN BW 6754
http://vbtm.nl/news/item/onrendabele_huurwoningen_en_huuropzegging/365 (bw 6754)

Dringend eigen gebruik – structurele wanverhouding en omstandigheden

Gerechtshof  ‘s-Hertogenbosch

15 februari 2011

LJN:  BP5071 (rechtspraak.nl)

(mrs. Keizer, Kleijngeld en Theuws)

Herstructurering. Renovatie. Samenvoeging. Dringend eigen gebruik.

[7: 274 lid 1 sub c jo lid 3 sub a BW, artikel 12 BBSH]

X huurt van een woningstichting een woning in een wooncomplex dat onderdeel is van een vooroorlogse woonwijk met veel problemen in de leefbaarheidsfeer. In het kader van de herstructurering van een woonwijk besluit de woningstichting tot samenvoeging van diverse woningen waaronder die van X. De woningstichting zegt de huurovereenkomst met X op wegens dringend eigen gebruik. X maakt hiertegen bezwaar. De kantonrechter wijst de huurbeëindiging toe. Doorslaggevend is dat de renovatie zorgvuldig tot stand is gekomen en dat sprake is van wijkverbetering. Dit is in het belang van alle wijkbewoners. De woningstichting zal X in de woonwijk herhuisvesten. X gaat in hoger beroep. Het hof stelt vast dat de woningen aanvankelijk zijn bedoeld voor gezinnen met kinderen. De woningen voldoen niet aan de eisen van de huidige tijd. De woningen verkeren in een matige tot slechte staat van onderhoud. Met de renovatie en de samenvoeging wordt beoogd de kwaliteit en leefbaarheid van het complex te vergroten onder meer door differentiatie van het woningaanbod en het voorkomen van exploitatieverliezen. Het vergroten van de leefbaarheid is een redelijk streven dat in het belang van de volkshuisvesting is. Dat samengevoegde woningen niet langer tot de sociale huurwoningenbestand gerekend kunnen worden, maakt dit niet anders. Als geprivatiseerde instelling ontkomt de woningstichting er niet aan om naast haar taak tot het bieden van sociale huisvesting ook woningen te verkopen of duurder te verhuren. De uitleg die X aan de uitspraak Hoge Raad 26 maart 2010, NJ 2010,190 geeft, namelijk dat enkel in het geval van structurele exploitatieverliezen sprake is van dringend eigen gebruik, gaat niet op. Het hof begrijp het arrest van de Hoge Raad aldus dat het enkele voornemen van de verhuurder tot uitvoering van een bouwplan niet voldoende is voor dringend eigen gebruik, ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik moet sprake zijn van bijkomende omstandigheden, zoals een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Ook andere omstandigheden leggen gewicht in de schaal. De wens van de woningstichting om de leefbaarheid te verhogen staat een beroep op dringend eigen gebruik niet in de weg. Dit vindt steun bij A-G Huydecoper die betoogt dat ook een maatschappelijk wenselijke ontwikkeling legitiem is. Dat ook een andere handelwijze van de woningstichting, namelijk groot onderhoud, tot de mogelijkheden behoort, staat hieraan niet in de weg. Dergelijke opties blijken financieel nadeliger. Sloop en nieuwbouw is niet mogelijk gelet op de monumentale status van het complex. De woningstichting is op zorgvuldige wijze tot de gemaakte keuze gekomen. X woont inmiddels in een passende vervangende woonruimte. Het hof bekrachtigt het vonnis in eerste aanleg.

Commentaar:

Bij een grootscheeps herstructureringsproject als waarvan in deze zaak sprake was, staan er grote belangen op het spel. Als een toegelaten instelling een dergelijk project zorgvuldig voorbereid en de huurders hierin betrekt, is het verzet van enkele tegenstribbelaars vrijwel kansloos. Interessant is dat het gerechtshof hier toepassing geeft aan de uitspraak van de Hoge Raad van 26 maart 2010 omtrent de uitleg van dringend eigen gebruik. Niet de enkele wens om tot renovatie over te gaan of een onrendabele exploitatie levert dringend eigen gebruik op. Allerlei bijkomende omstandigheden kunnen een rol spelen. Zo hoeft een verhuurder niet tot in lengte van jaren vast te zitten aan een verliesgevende exploitatie. Middels een noodzakelijke renovatie kan de verhuurder een verliesleidende exploitatie ombuigen tot een rendabele. Niet alleen financiële, maar ook maatschappelijke belangen kunnen een rol spelen, zoals in deze zaak het bevorderen van de leefbaarheid.

http://cassese.info/2011/huuropzegging-wegens-grootscheepse-renovatie-herstructurering/

Zie ook http://vbtm.nl/news/item/onrendabele_huurwoningen_en_huuropzegging/365%20%28bw%206754%29 voor invulling “structurele wanverhouding”

en  http://www.huurgeschil.nl/Deopzegging%28uitwerkingdringendeigengebruik%29.php