Huurdersvariant op ROZ model ex art. 7: 290 BW
Geplaatst op: 7 februari 2024 Hoort bij: Huur bedrijfsruimte Een reactie plaatsenHuurdersvariant op ROZ model ex art. 7: 290 BW
https://www.mkb.nl/meer-informatie/uitleg-huurdersvariant-roz-model
MKB Nederland – 30/1/24
Indexering huurprijs bedrijfsruimte 2023 op basis van CPI niet (KG) wel/niet aanvaardbaar
Geplaatst op: 7 februari 2024 Hoort bij: Huur bedrijfsruimte, Huurprijsvaststelling Een reactie plaatsenRechtbank Den Haag 29 juni 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:10394 (niet)
Rechtbank Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786 (wel)
Rechtbank Gelderland 25 oktober 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:5905 (wel)
Rechtbank Rotterdam 3 november 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:10295 (niet)
Rechtbank Amsterdam 18 januari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:193 (niet)
Indexering huurprijs bedrijfsruimte 2023 op basis van CPI niet (KG) – wel – wel – niet – niet aanvaardbaar.
en
Stijging van de huur 14,5%
Geplaatst op: 7 februari 2024 Hoort bij: Huur bedrijfsruimte, Huurprijsvaststelling Een reactie plaatsenRechtbank Gelderland 25 oktober 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:5905
4.5.
Vervolgens dient het verweer van Happy Italy te worden beoordeeld dat de stijging van de huur, gelet op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW, in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat deze 14,5% bedraagt.
4.5.1.
Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter moet hierbij de nodige terughoudendheid in acht nemen.
De kantonrechter ziet, gegeven de omstandigheden, geen grond om te oordelen dat het verhogen van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Niet in geschil is dat het CPI-cijfer overeenkomstig het bepaalde in artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden is berekend. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de CPI een samengesteld en gewogen indexcijfer is en dat elke productgroep meetelt. Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Immers, er moet naar alle omstandigheden gekeken worden. Happy Italy verliest hierbij, zoals DJL heeft betoogd, uit het oog dat ook DJL te maken heeft gehad met dezelfde hoge kosten en dat partijen voor de CPI- methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Gelet op al het voorgaande kan dan ook niet worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat DJL Happy Italy aan de verhoging van de huur, berekend aan de hand van artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden, heeft gehouden. Hierbij betrekt de kantonrechter ook, nu dit onvoldoende gemotiveerd door Happy Italy is weersproken, dat het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken.
Kortgeding; huurprijsindex, onvoorziene omstandigheden
Geplaatst op: 17 juli 2023 Hoort bij: Huurprijsvaststelling Een reactie plaatsenRechtbank Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786
Kortgeding; huurprijsindex, onvoorziene omstandigheden.
Geen onvoorziene omstandigheden (O 2.8)
2.9
Het vorenstaande sluit niet uit dat er een situatie kan bestaan waarin ECW TCK in redelijkheid desondanks niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan houden. Het is voorshands niet onaannemelijk dat die situatie zich ten deze voor doet. Gebleken is immers dat de door ECW gewenste huurprijsverhoging van 14,5% met ingang van 1 januari 2023 is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is, reden waarom zij die methode inmiddels heeft aangepast.
Verwijzing naar 17.4 AB (bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS). Zie ook: https://www.dirkzwager.nl/kennis/artikelen/huurverhoging-op-basis-van-cpi-index-beperkt/?utm_medium=email&utm_content=Lees+verder&utm_source=Gewijzigde+content+(Wekelijks)
De wijze van destilleren van de huurprijs van de woning uit de totaalprijs
Geplaatst op: 17 juli 2023 Hoort bij: Huurprijs WR, Huurprijsvaststelling Een reactie plaatsenRechtbank Noord-Nederland 20 juni 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:2537
Benoemen deskundige nadere huurprijsvaststelling bedrijfsruimte ex artikel 7:304 BW. Totaalprijs voor de bedrijfsruimte en de bovengelegen woning. Niet- afhankelijke woning. De wijze van destilleren van de huurprijs van de woning uit de totaalprijs. Peildatum woningwaardering.
2.2.
Nu de wet geen regels geeft voor het – ten behoeve van de nadere vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte – ‘destilleren’ van de huurprijs van de niet-afhankelijke woning uit de totaalprijs, dient te worden beoordeeld welke waarderingsmethodiek het meest recht doet aan de uitgangssituatie bij aanvang van de huur en hetgeen partijen toen voor ogen heeft gestaan bij de vaststelling van de (totaal)huurprijs
2.5.
De conclusie van deze procedure is dat de te benoemen deskundige advies zal uitbrengen over de nadere vaststelling van de huurprijs ten aanzien van de onroerende zaak gelegen aan [adres] . Nu er thans één huurprijs voor [adres] is overeengekomen van een bedrag van € 1.230, per maand, dient de deskundige hieruit eerst de huurprijs voor de niet-afhankelijke woning te destilleren aan de hand van het woningwaardelingsstelsel per februari 1998. De verhouding tussen de huur voor de woning en de huur voor het bedrijfsgedeelte kan dan worden vastgesteld. Achtereenvolgend kan de deskundige advies uitbrengen over de nadere vaststelling van de huur voor bedrijfsruimte aan [adres] aan de hand van de in rechtsoverweging 4.15 van de tussenbeschikking genoemde criteria.
Index huurprijs (e.a.) oneerlijk?
Geplaatst op: 17 juli 2023 Hoort bij: Geen categorie, Huurprijsvaststelling, Oneerlijke bedingen Een reactie plaatsenRechtbank Amsterdam 23 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3229
Index huurprijs oneerlijk?
7. Ten aanzien van de hoogte van de huurachterstand geldt het volgende. In de huurovereenkomst (artikel 5.2) en de Algemene Bepalingen (artikel 16) zijn bedingen opgenomen op grond waarvan de huur jaarlijks wordt verhoogd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn als huurders consumenten, en CBRE wordt als handelaar aangemerkt nu uit de stukken wordt afgeleid dat zij bedrijfsmatig woonruimte verhuurt. Dit heeft tot gevolg dat ambtshalve moet worden onderzocht of deze bedingen oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13 EG (hierna: de richtlijn). Voornoemde bedingen zijn naar hun aard immers te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Gesteld noch gebleken is dat hierover onderhandeld is en de bedingen worden niet als kernbeding aangemerkt. Daarnaast staan in de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen andere bedingen die ambtshalve moeten worden getoetst.
8. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
9. In dit geding liggen, gelet op de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen, en in aanmerking genomen hetgeen door CBRE in dit geding wordt gevorderd, de volgende bedingen ter toetsing voor: het huurprijswijzigingsbeding, het rentebeding en het beding voor de buitengerechtelijke kosten. Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten. Beide partijen hebben aangegeven geen nadere akte op dit punt te willen nemen.
10. Uit de jurisprudentie (o.a. ECLI:C:EU:2013:180 RWE Vertrieb en C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242 Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Voor huurprijswijziging op grond van een huurprijswijzigingsbeding gelden naar het oordeel van de kantonrechter de volgende voorwaarden. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Het beding bevat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden vormen een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs. In het huurcontract moet verder zijn bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen. Wanneer de verhuurder gebruik maakt van zijn wijzigingsbevoegdheid, moet hij de huurder voorafgaande aan de huurverhoging daarover op duidelijke en begrijpelijke wijze informeren. De huurder moet nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
11. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Door de huur echter niet alleen jaarlijks met de inflatiecorrectie te verhogen, maar daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging mogelijk te maken is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als consumenten aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden. Er ontbreekt een geldige reden voor de eventuele jaarlijkse verhoging met 5%, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd. Daarnaast is in artikel 16 van de Algemene Bepalingen opgenomen dat de gewijzigde huurprijs ook geldt indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan. Wat ontbreekt is dat huurder vooraf wordt geïnformeerd als de huur wordt verhoogd en dan ook de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst te beëindigen. Daarbij geldt nog dat het de vraag is of sprake is van een reële mogelijkheid voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de huur op te zeggen, gelet op de bestaande situatie op de huurwoningmarkt in Amsterdam en omgeving. Verder speelt bij de beoordeling nog een rol dat het wijzigingsbeding slechts kan leiden tot een huurverhoging en uitdrukkelijk is opgenomen dat huurverlaging op basis van de berekening niet mogelijk is, hetgeen het evenwicht verder verstoort. Conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt en voor een huurverhoging geen plaats is.
14. Desondanks moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of het rentebeding in artikel 12.4 van de huurovereenkomst een oneerlijk beding is in de zin van de richtlijn. Het Hof van Justitie oordeelde in zijn uitsprak van 27 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:68) immers dat de richtlijn aldus moet worden uitgelegd dat, indien sprake is van een oneerlijk beding, geen aanspraak bestaat op (daarvoor in de plaats komende) wettelijke schadevergoeding.
14. De contractuele rente volgens het beding in de huurovereenkomst bedraagt 0,5% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van iets meer dan 6%. De kantonrechter acht dit percentage, gelet op de ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst geldende percentages van de wettelijke (handels)rente, niet onredelijk bezwarend als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW. Het rentebeding wordt dus niet vernietigd. Dit brengt mee dat de door CBRE gevorderde wettelijke rente toewijsbaar is.
17. Ook het beding voor de buitengerechtelijke kosten in artikel 25.2 van de Algemene Bepalingen moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen op (on)eerlijkheid is in de zin van de richtlijn.
17. Het beding voor de buitengerechtelijke kosten is oneerlijk. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn immers consumenten en dat betekent dat slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) door hen verschuldigd zijn, voor zover is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 BW, waaronder verzending van een vruchteloze aanmaning die voldoet aan de door de Hoge Raad gestelde eisen, zie ECLI:NL:HR:2016:2704. In artikel 25.2 van de Algemene Bepalingen wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW en het Besluit. In dat beding wordt er immers vanuit gegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, hetgeen ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Hiermee wordt het evenwicht onevenredig verstoord. Dit leidt er toe dat het beding wordt vernietigd. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling ook op dit punt niet mogelijk.
Vgl (Blauwe lijst Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten: https://hielkemaco.nl/nieuws/huurovereenkomsten-en-de-blauwe-lijst-wat-zijn-de-risicos-en-waar-zitten-die/
En (Korevaar):
Ten onrechte suggereert @Hielkemacodat uit het Caixa arrest volgt dat de rechter bij vernietiging van een #oneerlijkbeding mag terugvallen op het nationale recht Zie https://hielkemaco.nl/nieuws/huurovereenkomsten-en-de-blauwe-lijst-wat-zijn-de-risicos-en-waar-zitten-die/…. Mijns inziens volgt uit het Gupfinger arrest (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/HTML/?uri=CELEX:62021CJ0625…) dat dit niet kan
Vgl: Rechtbank Amsterdam 4 juli 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:4216
Artikel 7:260 lid 2 BW; een tijdvak
Geplaatst op: 17 juli 2023 Hoort bij: Huurprijsvaststelling Een reactie plaatsenRechtbank Limburg 21 september 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:7181
Huurder vordert bedragen terug aan servicekosten en kosten nutsvoorzieningen na uitspraak van de Huurcommissie. Hij is niet-ontvankelijk omdat zijn vordering in strijd is met artikel 7:260 lid 2 BW (zijn vordering ziet op meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden).
4.1.
De vordering van [eiser] voldoet niet aan het vereiste dat is opgenomen in artikel 7:260 lid 2 BW. Een verzoek mag volgens dat artikel namelijk betrekking hebben op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Voor iedere afrekening had dus apart een dagvaarding moeten worden uitgebracht. Hoewel dat een heel omslachtige manier van procederen lijkt, heeft de wetgever voor een procedure bij de rechter geen uitzondering gemaakt op deze regel. Ook het Gerechtshof Den Haag heeft geoordeeld dat voor iedere eindafrekening een aparte dagvaarding moet worden uitgebracht (zie ECLI:NL:GHDHA:2017:3162, alinea 13 en verder). [eiser] is derhalve niet-ontvankelijk in zijn vorderingen. Desondanks zal de kantonrechter ten overvloede inhoudelijk op zijn stellingen ingaan.
Kritiek: https://huurgeschil.nl/termijn-van-bezwaar-bij-de-huurcommissie/?sfw=pass1680994950 :
Dit lijkt mij niet juist vanwege wat ik hierover hierboven al heb betoogd. De regel van artikel 7:260 lid 2 BW richt zich op de procedure die bij de Huurcommissie gevoerd dient te worden, maar verzet is niet tegen cumulatie van vorderingen van zaken die bij de kantonrechter aanhangig gemaakt kunnen worden. Hier had de huurder kunnen trachten deze uitspraak aanhangig kunnen maken bij het hof met doorbreking van het appèlverbod wegens het niet juist toepassen van het recht.
Boete en wettelijke rente
Geplaatst op: 17 juli 2023 Hoort bij: Huur bedrijfsruimte, Verbintenissenrecht algemeen Een reactie plaatsenECLI:NL:GHSHE:2023:375
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 200.309.563_01
Datum uitspraak:31-1-2023
3.31.
Het hof overweegt dat op grond van artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW), hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Onder schadevergoeding valt, gezien de artikelen 6:119 en 119a BW, ook de wettelijke (handels)rente. Omdat [geïntimeerde] betaling van de contractuele boete vordert en deze vordering wordt toegewezen, moet gelet op het voorgaande de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van de wettelijke rente over de achterstallige huurtermijnen worden afgewezen. De gevorderde wettelijke rente over de contractuele boete is wel toewijsbaar. Dit is slechts anders als partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd is (zie ook Hof Den Haag 6 april 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1549 r.o. 5.17.). In artikel 23.2 van de algemene bepalingen is niet bepaald dat de boete verschuldigd is onverminderd de rechten op schadevergoeding uit anderen hoofde. IKRA heeft ook niet gesteld dat partijen op een andere manier zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke (handels)rente als de boete kan worden gevorderd.
3.37.
IKRA dient als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. De gevorderde betaling van de wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen, aangezien daartegen geen verweer is gevoerd.
[geïntimeerde] vordert tevens vergoeding van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover dus niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
Nieuw ROZ-model Winkelruimte 2022
Geplaatst op: 17 juli 2023 Hoort bij: Huur bedrijfsruimte Een reactie plaatsenNieuw ROZ-model Winkelruimte 2022
Nu de ROZ niet transparant is geweest over de keuze om het oude artikel 2.1 te laten vervallen (noch in zijn publicatie erover noch in de handleiding bij het nieuwe model wordt erop gewezen) zullen veel verhuurders mogelijk niet doorhebben dat het nieuwe model die afwijking niet meer bevat. Reden te meer om in de bijzondere bepalingen van het nieuwe ROZ-model voor Winkelruimte 2022 een afwijking op te nemen en (een variant op) het oude artikel 2.1 terug te laten keren. De ROZ heeft in haar reactie benadrukt dat het partijen (uiteraard) vrijstaat een afwijking overeen te komen.
HP vaststelling ROZ 2003 afwijkend beding
Geplaatst op: 17 juli 2023 Hoort bij: Geen categorie, Huur bedrijfsruimte, Huurprijsvaststelling Een reactie plaatsenRechtbank Amsterdam 30 januari 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:357
Verzoek huurprijsvaststelling artikel 7:304 BW. Ingangsdatum Voldoende overleg. Verzoek vervangende toestemming algemene bepalingen. Vernietiging algemene bepaling, verjaring
7. Het verweer van Inbev inzake de vernietiging van artikel 9.2 van de Algemene Bepalingen treft doel. Het verzoek tot vervangende toestemming van Enkhuizen wordt afgewezen. Met Inbev wordt geoordeeld dat artikel 9.2 een wezenlijke aantasting oplevert van de rechten van Inbev. De vaststelling van de nadere huurprijs geschiedt op grond van artikel 9.2 door drie deskundigen, waarmee Inbev op grotere afstand van de benoeming komt te staan dan wanneer partijen gezamenlijk of de rechter één of meer deskundigen benoemt. Ook dient Inbev in geval van toepassing van artikel 9.2 de kosten van de eigen deskundige te betalen, alsmede de helft van de derde deskundige, hetgeen een financieel offer oplevert ten opzichte van de wettelijke procedure. Ook de omstandigheid dat het advies op grond van artikel 9.2 een bindend advies oplevert, levert een wezenlijke aantasting op voor Inbev. Een dergelijk bindend advies is immers moeilijker aan te tasten. Deze nadelen worden niet gecompenseerd door voordelen aan de zijde van Inbev. Nu Inbev zich verzet tegen deze goedkeuring wordt de stelling dat Inbev de bescherming niet nodig heeft, gelet op de maatschappelijke positie van partijen, niet gevolgd. De enkele omstandigheid dat Inbev een grote onderneming is met een grote groepsomzet en met een eigen vastgoedafdeling is daarvoor onvoldoende, met name niet nu het bindend advies voor een grote onderneming dezelfde nadelige gevolgen heeft als voor een kleine.
#breaking het nadere #huurprijsvaststellingsbeding in het #ROZ 2003 model vormt een afwijkend beding, ook voor een grote huurder. Zie anders https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2014:9879…
Zie ook: https://huurgeschil.nl/het-actieve-recht-op-vernietiging-van-een-huurprijsbeding/
Jurisprudentie BD 