Dringend eigen gebruik – structurele wanverhouding en omstandigheden

Gerechtshof  ‘s-Hertogenbosch

15 februari 2011

LJN:  BP5071 (rechtspraak.nl)

(mrs. Keizer, Kleijngeld en Theuws)

 

Herstructurering. Renovatie. Samenvoeging. Dringend eigen gebruik.

[7: 274 lid 1 sub c jo lid 3 sub a BW, artikel 12 BBSH]

X huurt van een woningstichting een woning in een wooncomplex dat onderdeel is van een vooroorlogse woonwijk met veel problemen in de leefbaarheidsfeer. In het kader van de herstructurering van een woonwijk besluit de woningstichting tot samenvoeging van diverse woningen waaronder die van X. De woningstichting zegt de huurovereenkomst met X op wegens dringend eigen gebruik. X maakt hiertegen bezwaar. De kantonrechter wijst de huurbeëindiging toe. Doorslaggevend is dat de renovatie zorgvuldig tot stand is gekomen en dat sprake is van wijkverbetering. Dit is in het belang van alle wijkbewoners. De woningstichting zal X in de woonwijk herhuisvesten. X gaat in hoger beroep. Het hof stelt vast dat de woningen aanvankelijk zijn bedoeld voor gezinnen met kinderen. De woningen voldoen niet aan de eisen van de huidige tijd. De woningen verkeren in een matige tot slechte staat van onderhoud. Met de renovatie en de samenvoeging wordt beoogd de kwaliteit en leefbaarheid van het complex te vergroten onder meer door differentiatie van het woningaanbod en het voorkomen van exploitatieverliezen. Het vergroten van de leefbaarheid is een redelijk streven dat in het belang van de volkshuisvesting is. Dat samengevoegde woningen niet langer tot de sociale huurwoningenbestand gerekend kunnen worden, maakt dit niet anders. Als geprivatiseerde instelling ontkomt de woningstichting er niet aan om naast haar taak tot het bieden van sociale huisvesting ook woningen te verkopen of duurder te verhuren. De uitleg die X aan de uitspraak Hoge Raad 26 maart 2010, NJ 2010,190 geeft, namelijk dat enkel in het geval van structurele exploitatieverliezen sprake is van dringend eigen gebruik, gaat niet op. Het hof begrijp het arrest van de Hoge Raad aldus dat het enkele voornemen van de verhuurder tot uitvoering van een bouwplan niet voldoende is voor dringend eigen gebruik, ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik moet sprake zijn van bijkomende omstandigheden, zoals een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Ook andere omstandigheden leggen gewicht in de schaal. De wens van de woningstichting om de leefbaarheid te verhogen staat een beroep op dringend eigen gebruik niet in de weg. Dit vindt steun bij A-G Huydecoper die betoogt dat ook een maatschappelijk wenselijke ontwikkeling legitiem is. Dat ook een andere handelwijze van de woningstichting, namelijk groot onderhoud, tot de mogelijkheden behoort, staat hieraan niet in de weg. Dergelijke opties blijken financieel nadeliger. Sloop en nieuwbouw is niet mogelijk gelet op de monumentale status van het complex. De woningstichting is op zorgvuldige wijze tot de gemaakte keuze gekomen. X woont inmiddels in een passende vervangende woonruimte. Het hof bekrachtigt het vonnis in eerste aanleg.

Commentaar:

Bij een grootscheeps herstructureringsproject als waarvan in deze zaak sprake was, staan er grote belangen op het spel. Als een toegelaten instelling een dergelijk project zorgvuldig voorbereid en de huurders hierin betrekt, is het verzet van enkele tegenstribbelaars vrijwel kansloos. Interessant is dat het gerechtshof hier toepassing geeft aan de uitspraak van de Hoge Raad van 26 maart 2010 omtrent de uitleg van dringend eigen gebruik. Niet de enkele wens om tot renovatie over te gaan of een onrendabele exploitatie levert dringend eigen gebruik op. Allerlei bijkomende omstandigheden kunnen een rol spelen. Zo hoeft een verhuurder niet tot in lengte van jaren vast te zitten aan een verliesgevende exploitatie. Middels een noodzakelijke renovatie kan de verhuurder een verliesleidende exploitatie ombuigen tot een rendabele. Niet alleen financiële, maar ook maatschappelijke belangen kunnen een rol spelen, zoals in deze zaak het bevorderen van de leefbaarheid.

http://cassese.info/2011/huuropzegging-wegens-grootscheepse-renovatie-herstructurering/

 

Zie ook http://vbtm.nl/news/item/onrendabele_huurwoningen_en_huuropzegging/365%20%28bw%206754%29 voor invulling “structurele wanverhouding”

en  http://www.huurgeschil.nl/Deopzegging%28uitwerkingdringendeigengebruik%29.php

---